Mostanában egyre többször találkozunk ismét az ‘ingatlan, mint befektetés’ témával. Vizsgáljuk meg egy kicsit, mit is kell megfontolnunk ezzel kapcsolatban.
Egy ingatlanpiaci ciklus 10-15 év, amelyet speciális körülmények felgyorsíthatnak, vagy lassíthatnak. Az elmúlt évek emelkedése után felmerülhet a kérdés, hogy egy ingatlanpiaci buborék előtt állunk-e, vagy csak felzárkózunk a régió áraihoz.
Milyen befektetési formákkal találkozhatunk az ingatlan szektorban?
- Ingatlanfejlesztés
- Ingatlankötvény
- Ingatlanalapok
- Befektetési ingatlan
Ezek a klasszikus ingatlanbefektetések különböző tőkeráfordítás mellett különböző időtávú megtérüléssel és különböző kockázatokkal járnak. Minél magasabb a hozamelvárás, annál nagyobb kockázattal kell szembenéznünk.
Mi történt 2008 óta?
Akkor mindenki menekült volna az ingatlanokból…azóta milyen változások történtek?
2014-ben a jegybanki alapkamat 3% alá csökkent, és elérte azt a kritikus szintet, aminél a tőke a fix hozamú eszközök mellett más befektetési alternatívákat keresett
2015-ben a CSOK-ot kiterjesztették
2016-ban csökkentették az új építésű lakások ÁFA-ját
EU-n kívüli állampolgárok is egyre több ingatlant vásárolhattak
A magyar befektetők tömegesen fordultak az ingatlanok felé, 2016-ban a befektetési célból vásárolt ingatlanok aránya már 42%
Milyen kockázatokat szükséges átgondolni, amikor az ingatlanhoz befektetési céllal közelítünk?
(most nem a lakhatási megoldásokról beszélünk, az megint más körültekintő gondolkodást és kalkulációt igényel)
- Politikai kockázat – Ezt sokszor alulértékeljük, pedig az, hogy a piaci környezet mennyire kiszámítható, jelentős befolyással bír a befektetői döntésekben.
- Bérleti díjak alakulása – az EU-n belül már vannak országok, ahol maximálták a díjakat. Ezzel a lépéssel a bevételi lehetőségek szűkülhetnek, ha bérbe adnánk az ingatlant.
- ÁFA kulcsok alakulása – ahogy az ÁFA kulcsok csökkentése élénkíti a piacot, úgy az emelkedése csökkentheti a vásárlási kedvet.
- Ingatlanpiac telítődése – 2018 végéig a piaci becslések szerint csak Budapesten 40 ezer új lakás adódik hozzá a kínálati oldalhoz. A felújított használt lakások szintén 10 ezres nagyságrendben jelenhetnek meg évente a kiadó lakások piacán, nyomás alatt tartva a lakások jövedelemtermelő képességét.
- A külföldi befektetők megjelenhetnek eladói oldalon.
- Az infláció emelkedik – ha az infláció a lakásárak emelkedésének ütemét meghaladja, akkor a lakásunk reálértéke csökken.
- A jegybanki alapkamat ismét emelkedni kezd – a tőke visszaáramlik más befektetési eszközökbe, eladási hullám keletkezhet.
- Hitelfelvétel üteme növekszik – egyre többen vesznek fel hitelt, az eladósodottság egyre inkább növekszik, emelkedő kamatkörnyezetben ez oda vezethet, hogy sokan eladják ingatlanukat, ami az ingatlanok árának csökkenéséhez vezethet.
Minden befektetési forma megfelelő körültekintést igényel. Érdemes a kockázatokat alaposan átgondolni, pénzügyi szakemberrel átbeszélni.
